家を購入する時に考えなければならない資金として、土地の値段と建物の値段だけでなく、不動産にかかる税金も必ず考慮しなければなりません。しかし実際の所、目に見えてわかる金額は広告に記載されている物件価格や土地の価格位しかわからない事が多いと思います。

税金など景気の変動や都市の発展によって左右される不明確な金額については非常に計算しずらいです。特に、物件を購入したら毎年納めなくてはならない固定資産税に至っては、地価の変動によって毎年金額が変わるので、後先まで考えて物件を購入する事は難しい事だと思います。

不動産を購入時に、必ずローンはゆとりを持って組んでくださいと言われる事が多いと思いますが、それにはこういった理由もひとつに挙げられます。

しかし、消費税や固定資産税など景気の変動によって左右されやすい税金と違って、家を売却する時にかかる税金は比較的計算しやすいといえるでしょう。

また、売却時の税金を計算する方法は、買ったときよりも不動産が高く売れた場合と、買ったときよりも不動産が安くなってしまった場合で大きく異なります。今回は、家を売却する時にかかる税金の計算方法をご紹介します!

買ったときよりも不動産が高く売れた場合

買ったときよりも不動産が高く売れた場合は、利益分を税務署で確定申告しなければなりません。不動産を売却した時の利益は、課税譲渡所得金額といいます。

課税譲渡所得金額とは、売却した価格から、売った土地や建物を買い入れたときの購入代金である取得費と、土地や建物を売るためにかかった仲介費用、貸家の売却時に支払った立退料金、建物を取壊して土地を売ったときの取壊し費用などの譲渡費用を差し引いて計算します。

※譲渡価額 -(取得費+譲渡費用)- 特別控除額(一定の場合)= 課税譲渡所得金額

また、取得費が譲渡価額の5%に達しない場合、譲渡価額の5%を取得費として計算することもできます。

10年以上の物件所有で特例を受けれる事も

そして、課税譲渡所得が3000万円を超えていたとしても、特別控除を受ける事は可能です。所有期間が10年を超える不動産には、税率がさらに軽減される「長期譲渡所得の課税の特例」を受けることができます。

※(長期譲渡所得の課税の特例)
課税譲渡所得6000万円までの部分:所得税-10% 住民税-4%
課税譲渡所得6000万円を超える部分:所得税-15% 住民税-5%

その特例は、物件を売却した年の1月1日から、10年以上所有していると、3000万円の特別控除の適用後の金額に対して税率を軽減する事が出来るという制度です。

年月の計算の仕方は、購入してから1月1日を何回経過したかを数える事で、より計算しやすくなると思います。これを間違ってしまうと税金を無駄に納めなくてはならなくなってしまう可能性も出来てしまうので、気をつけましょう。

課税譲渡所得金額が出た場合は、確定申告を必ず行いましょう。確定申告の方法がわからない場合は、税務署に行って、教えてもらいながら作成すると良いでしょう。出来れば2~3月は確定申告シーズンで混雑時なので、余裕を持って出向く事が望ましいと思います。出来れば、平日の混まない時期がベストですね!

前回購入したローンが残っている場合は特例で控除が受けられる事も

不動産を売却しても、まだ前回購入した住宅のローンが残っている場合は、確定申告することで税金が安くなる場合があります。例えば、3000万円の住宅を購入し、2500万円で売却出来た場合、500万円分の損失分を控除する事が出来ます。

大抵の不動産取引は、よっぽど都心でもない限りは購入時よりも安くなってしまう事の方が多いと思います。(ただし、中古で物件を購入した場合を除く。)

購入時よりも物件が安くなってしまった事に、後悔する人も多いかもしれません。しかし土地は値段が落ちにくいものの建物に関しては古くなれば古くなるほど価値が落ちてしまうものです。せめて、税金が控除される事だけでも喜ぶようにするしか無いかもしれませんね…。

家を買い替えた場合も控除が受けられる!

また、今まで住んでいた家を売った年から翌年までの3年間の間までに、新しい家を購入し、新居の住宅ローン残高が年末の段階でまだ残っている場合にも控除が出来ます。この場合は、売却した家の譲渡損失の額が控除額になります。

確定申告することで利用できる特別控除には、どんなものがあるの?

住んでいる家や土地を売った時に、ある一定の要件を満たしていると、譲渡所得から3000万円の控除が受けられる制度があります。詳しくは国税庁のHPをチェックしてみて下さいね!

参照:http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3302.htm(外部サイト)

家を売却する時の税金まとめ

家を購入すると、消費税や固定資産税がかかります。しかし、家の税金は購入時や維持だけでなく売却時にもかかってきます。家を売却する時は、売却時にかかる税金も考慮して売却価格を検討するのが望ましいと言えるでしょう。不動産は、購入時より高く売れた時と、安く売れた時とで売却時の税金も変わってきます。

不動産の方や税務署の方に相談したりなどして、売却を勧めていくのも良いですね。目標は、せめて前回の住宅ローンが帳消し出来る位の額で売れると嬉しいですよね?しかし、たとえ売れなかったとしても、確定申告を行う事で税金が控除される事があります。

確定申告の方法は、税務署の方に聞けば丁寧に教えてくれます。あなたも、家の売却時には必ず税務署へいって相談してみてください。もしかしたら、返ってくると思っていなかったハズの税金が返ってくるかもしれません。

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