中古マンションは誰かがこれまでに住んでいたマンションである以上、何かしら傷んでいる部分があるものです。そのため、中古マンションの取引においては、「傷んでいる部分もそのままにして渡す」という意味の「現状渡し」という言葉がよく使われます。

しかし、あとになって傷んでいた部分が分かった場合だってあるわけで、その場合の責任はどう分担するのかについても、知っておく必要があるでしょう。中古マンションを売買したい方は、身を守るための知識として覚えておきましょう。

現状渡しの正確な意味を知っておこう

最初に、現状渡しの正確な意味を押さえておきましょう。「売主は、契約したときとまったく同じ状態で目的物を買主に引き渡す」のが正確な意味です。わかりやすい例えとして、「ソファー・テーブル・エアコンなどの家具が付いた中古マンションを現状渡しする」という内容の売買契約を結んだとします。

その後、エアコンが壊れてしまったら、エアコンを修理したり、新しく買い替えたりしてから渡さないと義務違反になってしまうのです。しかし、不動産取引の現場では、ここまで厳密に定義がされているわけでもありません。

中古マンションの場合は、売主が物件の修理やリフォームをしない状態で買主に引き渡す、という意味で使われているのが現状です。時々、「現状渡しの場合は、引き渡したあとは一切責任を負わなくていい」という誤った説明をしている不動産会社もあります。

しかし、認識を誤っているとあとでとんでもないトラブルに巻き込まれることもあるので、注意しましょう。

瑕疵担保責任の正確な意味を知っておこう

売主から買主に中古マンションが引き渡され、買主が住み始めてから、雨漏りがひどいなどの深刻な欠陥が分かったとします。こういう深刻な欠陥の場合は、買主は売主に対して瑕疵の修補(ここでは雨漏りの修理費用を負担する)または損害賠償を行わなくてはいけません。

これを瑕疵担保責任(民法570条)といいます。なお、買主が欠陥のある中古マンションだと知っていて購入した場合にまで売主に責任を負わせるのは負担が大きいため、①買主が欠陥=瑕疵を知らなかったこと、②知らないことに落ち度がなかったことの2つの条件が揃った場合にのみ請求できる決まりです。

瑕疵担保責任を追及できる期間ですが、民法の規定では「発見してから1年以内」と決まっています。しかし、当事者間で取り決めをすれば、契約内容を変更して追及できる期間を短くしたり、そもそも瑕疵担保責任事態を負わない特約を結ぶことも可能です。

瑕疵担保責任を負わないようにするにはどうすればいいか?

ここで、現状渡しと瑕疵担保責任の関係に話を進めましょう。現状渡しはあくまで「このままで中古マンションを引き渡しますよ」という契約であって、損害賠償の話とは無関係です。

つまり、現状渡しであっても、瑕疵担保責任について明確な取り決めをしていなければ、民法の規定通り、1年間は瑕疵担保責任を負う可能性があります。

自分が住んでいた時はトラブルが起こっていなくても、後々になってトラブルが発覚するのも珍しくないため、大きな額の損害賠償を行わなくてはいけないことだってあるのです。事実、過去の裁判例でも、現状渡しで引き渡された物件に隠れた瑕疵があったとして、瑕疵担保責任を認めたケースがあります。

そこで、中古マンションを売買する場合は、瑕疵担保責任についての取り決めを必ず行いましょう。まず、売主も買主も一般消費者だった場合は、当事者同士で瑕疵担保責任を負わない取り決めをする(=排除)のも可能です。

実際の取引現場では、瑕疵担保責任を負う期間を本来の1年から3か月程度に短縮する条項を契約書に盛り込むのが多く行われています。一方、売主が宅建業者(=不動産会社)で、買主が一般消費者だった場合は、消費者を保護する見地から、瑕疵担保責任をすべて排除することはできません。

いずれにしても現状把握とコミュニケーションから

現状渡しで売買を進めるのか、瑕疵担保責任を負う期間をどう設定するのかは、物件の現状を正確に把握し、相手に伝えられているかどうかがカギになります。中古マンションを購入したい人の中には、「自分でリフォームして住むから、床に傷があっても気にしない」という人もいます。

しかし、そういう人であっても、雨漏りのリスクがある物件はさすがに買いたくないでしょう。中古マンションの売買をトラブルなく進めるためには、売主にも、隠れた瑕疵がないかチェックしてから話を進めるという心構えが必要です。

住んでいる中であったトラブルなどがあればわかりやすくまとめ、不動産会社に伝えたうえで対策を考えながら、販売活動に取り組むのをおすすめします。不動産会社に売買を依頼する場合は、いずれにしても実際の物件を見た上で査定を行うため、その時に説明しておくと有効なアドバイスがもらえるでしょう。

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